更新料、そもそも何のためのお金？
賃貸物件に2年ほど住んでいると届く「更新のお知らせ」。多くの場合、家賃1ヶ月分の更新料を求められます。この更新料、実は法律で義務づけられたものではありません。ここでは更新料の仕組みと、知っておきたい交渉のポイントを解説します。
更新料の基本
更新料は、賃貸借契約の更新時に借主から貸主に支払われるお金です。関東地方では一般的ですが、関西地方や地方都市ではそもそも更新料がない物件も多くあります。
- 関東エリア: 家賃1ヶ月分が相場（一部2ヶ月分の物件も）
- 関西エリア: 更新料なしの物件が主流
- 地方都市: 物件によるが、なしの場合も多い
更新料は法的義務ではない
最高裁判所の判決（2011年7月）では、「更新料の特約は、更新料の額が賃料の額等に照らし高額すぎるなどの特段の事情がない限り、有効」とされています。つまり、契約書に更新料の条項がある場合は支払い義務があるということです。
ただし、これは「契約書に書いてあれば有効」という意味であり、更新料を設定する法的義務は貸主側にもありません。
交渉が成功しやすい5つのケース
更新料の減額や免除の交渉が通りやすいのは、以下のような場合です。
1. 長期入居している場合 3年以上住んでいる場合、大家さんにとっては「退去されて空室になるより、更新料を下げてでも住み続けてもらいたい」と考えることが多いです。
2. 周辺相場より家賃が高い場合 築年数が経ち、周辺の同条件物件より家賃が高くなっている場合は、「家賃の減額」と合わせて交渉する余地があります。
3. 物件の空室率が高い場合 同じマンション内に空室が多い場合、大家さんは入居者の流出を避けたいため、交渉に応じやすくなります。
4. 設備の老朽化がある場合 エアコンや給湯器が古い、壁紙が汚れているなどの不具合がある場合、「設備更新の代わりに更新料を免除してほしい」という交渉は合理的です。
5. 更新事務手数料が別途請求されている場合 更新料とは別に「更新事務手数料」が請求されるケースがありますが、この手数料は本来大家さんが管理会社に支払うものです。借主負担とすることに法的根拠は薄いため、交渉の余地があります。
交渉のポイント
- タイミング: 更新日の2〜3ヶ月前に管理会社に連絡する
- 根拠を示す: 周辺相場のデータを調べて提示する
- 退去の意思をにおわせる: 「更新料が高いので引っ越しも検討している」と伝える（ただし脅しにならない程度に）
- 書面で残す: 口頭の約束ではなく、合意内容を書面にしてもらう
更新料が高すぎると感じたら
更新料が家賃の1ヶ月分を超える場合や、他にも不満がある場合は、更新を機に引っ越しを検討するのも一つの手です。更新料＋次の2年分の家賃を計算し、より条件の良い物件に移った場合のトータルコストと比較してみましょう。